A menudo, con mayor frecuencia cuando se acercan épocas pre electorales, fluyen las promesas políticas sobre la legalización, regularización u ordenación de las viviendas ilegales, alegales o fuera de ordenación.
Es raro que un político mienta para ganar un voto. No obstante puede ocurrir y para ello introducimos unas pequeñas nociones a las que se podrá echar mano para poner a ese político listillo en su sitio, Dios no lo quiera.
Hoy por hoy y con la Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía, conocida como LOUA, en la mano, la única posibilidad real de regularizar o legalizar viviendas ilegales son las siguientes:
Para casos de viviendas que no se encuentren formando núcleos de población relativamente compactos, es decir, que no formen “urbanizaciones” más o menos dispersas junto con otras, ha de tramitarse previamente un PROYECTO DE ACTUACIÓN.
Con dicho documento se ha de justificar la necesidad de vivienda aislada porque en la finca en la que se ubica su propietario desarrolla una actividad agrícola, ganadera o forestal y además se encuentra a suficiente distancia de los núcleos urbanos más próximos como para poder desplazarse diariamente.
Este documento lo aprueba el Ayuntamiento, con un informe PRECEPTIVO pero no VINCULANTE de la Delegación de Urbanismo correspondiente. El Ayuntamiento puede aprobarlo con informe desfavorable (se ha hecho) pero la Junta se reserva el derecho de impugnar.
A efectos prácticos, en las zonas más conflictivas de vivienda ilegal donde la parcela media a veces no llega siquiera a la parcela mínima de cultivo y su propietario trabaja de reponedor en el Carrefour, la cosa está complicada, por no decir imposible. Un político podrá aprobar, con informe desfavorable, alguna casa suelta, pillándose los dedos seguro, a cambio de diosabeque, pero como método fiable y para todos los casos, mejor descartarlo.
Para otros casos de agrupaciones tipo “urbanización” con cierto grado de densidad, que es el caso más habitual ya que provienen normalmente de parcelaciones ilegales, en proindiviso, etc la ÚNICA MANERA, y no se engañe ni se deje engañar, porque no hay otra, es la CLASIFICACIÓN como SUELO URBANIZABLE del área afectada y la tramitación del correspondiente desarrollo del sector delimitado.
Esto plantea varios problemas, a saber: Por un lado, los problemas de ordenación y gestión con una propiedad tan microdividida donde a menudo no se han respetado siquiera los anchos mínimos para viales, etc.
Al convertirse en suelos urbanizables han de reservarse suelos para áreas libres, equipamientos, etc en función del número de habitantes o el techo edificado. ¿De donde salen estas parcelas en un suelo tan dividido?
Problemas evidentes de gestión, para poner de acuerdo a tanta gente o al menos a los propietarios de más del 50% del suelo, para iniciar y llevar a cabo el sector.
Podría establecerse el sistema de cooperación, en el cuál la iniciativa es municipal y puede obligar a todos los propietarios. Por múltiples motivos, es mejor olvidar esta opción.
Hay que pagar los gastos de todo el proceso y las obras de urbanización, a costa de los propietarios.
Sin menospreciar a nadie, quienes recurren a este tipo de vivienda lo hace por razones económicas y por un cierto desprecio a la legislación vigente, con lo cuál pensar que entrarán de forma razonable a gastar recursos en la legalización de las viviendas es un tanto iluso, máxime cuando a menudo, a efectos prácticos no lo necesitan.
Pero eso no es todo, amigos. Si ustedes estuviesen dispuestos, junto con sus vecinos conformados en comunidad de propietarios y posteriormente en junta de compensación, en embarcar en la aventura urbanístico gestora, primero habrán de vérselas con su concejal de urbanismo. ¿Por qué? Fácil. El traicionero POTA (nunca un acrónimo fue más adecuado) Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, en su artículo 45, creo recordar, limita los crecimientos del suelo urbanizable a programar al 40% del suelo urbano existente y al 30% de la población, en un periodo de 8 años.
Muy probablemente su municipio ya tenga suelo pendiente de desarrollar que supere estos porcentajes y por tanto no pueda clasificar más. Pero si no es así ¿qué le hace pensar que va su concejal a clasificar su suelo para regularizar sus viviendas? ¿No se da cuenta que entonces perderá su arma favorita para “recaudar”?
Si su concejal tiene que elegir entre plantear una vía de solución a la vivienda ilegal o ponerse a los pies de la señora del promotor de turno, créame, hará lo segundo.
En fin, estas son las opciones reales. Forme su plataforma de acción ya y acampe frente a su Ayuntamiento.
Disclaimer: Todo esto está basado en la legislación vigente en el momento de publicación de la entrada. Puede que al minuto siguiente haya cambiado y no nos hacemos responsables.
miércoles, 7 de octubre de 2009
miércoles, 30 de septiembre de 2009
10 RAZONES POR LAS QUE NO SON DESEABLES LAS VIVIENDAS ILEGALES EN SUELO NO URBANIZABLE (LAS OTRAS TAMPOCO):
1 – Porque SON ILEGALES.
La Ley de Ordenación del Suelo de Andalucía, LOUA, no impide pero si minimiza en lo posible la posibilidad de edificar viviendas en suelo no urbanizable con licencia. Y todo el mundo sabe a estas alturas que construir sin licencia es ilegal. Y todo el mundo sabe que el desconocimiento de una Ley no exime de su cumplimiento.
2 – Porque son una forma de ocupación del suelo altamente INSOSTENIBLE:
Los alcaldes inteligentes (que no los listos) y sobre todo responsables (los listos no suelen ser responsables), ya se han dado cuenta que es conveniente tener una farola por cada diez viviendas y no diez viviendas por cada farola. Los motivos son fácilmente intuibles; en el primer caso, cada vivienda mantendrá 0,1 farolas, en el segundo, cada vivienda mantendrá 10. Como al final las recaudaciones de impuestos son casi constantes el sistema culminará con el abandono de las farolas. Háganse las cuentas para la vivienda ilegal donde cada vivienda tiene una media de 6 km de vial.
3 – Porque es una forma de ocupación del suelo ANTIECOLÓGICA:
Casi por el mismo motivo que el punto anterior, desplazarse en coche hasta y desde estas viviendas supone un incremento de emisiones de CO2, etc. Las redes de abastecimiento de aguas, kilométricas y mal ejecutadas, tienen pérdidas muy cuantiosas. El saneamiento vierte al suelo, directamente, en el mejor de los casos con una fosa séptica que no se mantiene demasiado bien, con lo cual contamina el suelo y esa agua no será dirigida a las depuradoras municipales, etc, etc. Y no hablemos de las piscinas...
4 – Porque es un sistema INJUSTO.
En la compra de un piso están repercutidos los costes de desarrollo de un suelo. Cuando se desarrolla un suelo clasificado como urbanizable, los dueños del suelo han de ejecutar las obras de urbanización a su costa, ceder al Ayuntamiento un 10% del aprovechamiento lucrativo del sector (parcelas donde edificar el 10% de las viviendas, para entendernos), zonas verdes (no menos del 10% de la superficie del sector) con tratamiento de zona verde, es decir, sus arbolitos y sus columpios (si no las tienes así en tu zona, reclama!) y parcelas para construir equipamientos (colegios, centros de salud, bibliotecas, guarderías...). Si se hace una urbanización ilegal, todo esto lo pierde el Ayuntamiento (todos nosotros, no lo olvidemos) pero resulta que los que ahí viven, paradójicamente, también necesitan calles urbanizadas (antes o después) colegios para sus hijos, se ponen enfermos y quieren curarse etc, así que van a usar los que han surgido del pago de TU piso y, para colmo, les pagamos la urbanización que ellos, por protestar, van a conseguir que el Alcalde de turno les ejecute. ¿Es justo? No lo creo.
5 – Porque son FEAS.
Como son ilegales, se hacen sin proyecto y licencia. Aparte del dinero que el Ayuntamiento deja de ingresar por este concepto y que nos remitiría al punto anterior (porque en el piso que compraste también va repercutida la licencia) existe el problema de que no existe un control previo de la administración ni la participación de técnicos cualificados. Si, sabemos que hay gente que tiene buen gusto innato y constructores que no necesitan a un arquitecto para nada, pero los resultados están a la vista dándose una vuelta por ahí.
6 – Porque destruyen el PAISAJE.
Esto, en si mismo ya es malo y va encardinado con el punto anterior. Me encantan especialmente esas cuyo vallado de parcela está hecho con somieres oxidados... Esto tiene consecuencias más graves que la pura contemplación; acaba con un potencial turismo que, tal y como se van desarrollando los acontecimientos, sería una buena fuente de ingresos. Pero ¿se iría usted en sus vacaciones a hacer un “inventario” de somieres? Yo no.
7 – Porque ATACA LAS COBERTURAS SOCIALES.
También tiene que ver con el punto 5, curiosamente. Al no existir control administrativo ni dirección facultativa, la constructora, si la hay, se verá más a sus anchas para emplear a trabajadores sin seguros sociales y sin las adecuadas medidas de seguridad, etc. Total, estamos tan escondidos que aquí seguro que no viene una inspección... Hasta que alguien caiga de un andamio. Con 3,00 m de altura ya se han matado varios...
8 – Porque generan una IMAGEN DE RETRASO SOCIAL Y CULTURAL.
El sistema se asemeja más al chabolismo que a la urbanización de lujo. Vamos, a la urbanización de lujo no se asemeja en nada. ¿Qué contarán los alemanes, ingleses, etc (reyes de la edificación ilegal) en sus respectivos países cuando van de visita en Navidad? “Spain? An afternoon snack of black people! (España? Una merienda de negros!)
9 – Afectan a INFRAESTRUCTURAS DE ÁMBITOS PROVINCIALES E INCLUSO REGIONALES.
¿No han desviado alguna carretera en su zona para evitar llevarse por delante a alguna vivienda ilegal? No se preocupe, ya ocurrirá. ¿Sabe que estos modificados suponen un alto coste en tiempo y recursos humanos y económicos? ¿Sabe quien paga y sufre todo eso?. Exacto! Nosotros, los que no tenemos las viviendas ilegales!!
10 – (Inserte su porqué aquí)
La Ley de Ordenación del Suelo de Andalucía, LOUA, no impide pero si minimiza en lo posible la posibilidad de edificar viviendas en suelo no urbanizable con licencia. Y todo el mundo sabe a estas alturas que construir sin licencia es ilegal. Y todo el mundo sabe que el desconocimiento de una Ley no exime de su cumplimiento.
2 – Porque son una forma de ocupación del suelo altamente INSOSTENIBLE:
Los alcaldes inteligentes (que no los listos) y sobre todo responsables (los listos no suelen ser responsables), ya se han dado cuenta que es conveniente tener una farola por cada diez viviendas y no diez viviendas por cada farola. Los motivos son fácilmente intuibles; en el primer caso, cada vivienda mantendrá 0,1 farolas, en el segundo, cada vivienda mantendrá 10. Como al final las recaudaciones de impuestos son casi constantes el sistema culminará con el abandono de las farolas. Háganse las cuentas para la vivienda ilegal donde cada vivienda tiene una media de 6 km de vial.
3 – Porque es una forma de ocupación del suelo ANTIECOLÓGICA:
Casi por el mismo motivo que el punto anterior, desplazarse en coche hasta y desde estas viviendas supone un incremento de emisiones de CO2, etc. Las redes de abastecimiento de aguas, kilométricas y mal ejecutadas, tienen pérdidas muy cuantiosas. El saneamiento vierte al suelo, directamente, en el mejor de los casos con una fosa séptica que no se mantiene demasiado bien, con lo cual contamina el suelo y esa agua no será dirigida a las depuradoras municipales, etc, etc. Y no hablemos de las piscinas...
4 – Porque es un sistema INJUSTO.
En la compra de un piso están repercutidos los costes de desarrollo de un suelo. Cuando se desarrolla un suelo clasificado como urbanizable, los dueños del suelo han de ejecutar las obras de urbanización a su costa, ceder al Ayuntamiento un 10% del aprovechamiento lucrativo del sector (parcelas donde edificar el 10% de las viviendas, para entendernos), zonas verdes (no menos del 10% de la superficie del sector) con tratamiento de zona verde, es decir, sus arbolitos y sus columpios (si no las tienes así en tu zona, reclama!) y parcelas para construir equipamientos (colegios, centros de salud, bibliotecas, guarderías...). Si se hace una urbanización ilegal, todo esto lo pierde el Ayuntamiento (todos nosotros, no lo olvidemos) pero resulta que los que ahí viven, paradójicamente, también necesitan calles urbanizadas (antes o después) colegios para sus hijos, se ponen enfermos y quieren curarse etc, así que van a usar los que han surgido del pago de TU piso y, para colmo, les pagamos la urbanización que ellos, por protestar, van a conseguir que el Alcalde de turno les ejecute. ¿Es justo? No lo creo.
5 – Porque son FEAS.
Como son ilegales, se hacen sin proyecto y licencia. Aparte del dinero que el Ayuntamiento deja de ingresar por este concepto y que nos remitiría al punto anterior (porque en el piso que compraste también va repercutida la licencia) existe el problema de que no existe un control previo de la administración ni la participación de técnicos cualificados. Si, sabemos que hay gente que tiene buen gusto innato y constructores que no necesitan a un arquitecto para nada, pero los resultados están a la vista dándose una vuelta por ahí.
6 – Porque destruyen el PAISAJE.
Esto, en si mismo ya es malo y va encardinado con el punto anterior. Me encantan especialmente esas cuyo vallado de parcela está hecho con somieres oxidados... Esto tiene consecuencias más graves que la pura contemplación; acaba con un potencial turismo que, tal y como se van desarrollando los acontecimientos, sería una buena fuente de ingresos. Pero ¿se iría usted en sus vacaciones a hacer un “inventario” de somieres? Yo no.
7 – Porque ATACA LAS COBERTURAS SOCIALES.
También tiene que ver con el punto 5, curiosamente. Al no existir control administrativo ni dirección facultativa, la constructora, si la hay, se verá más a sus anchas para emplear a trabajadores sin seguros sociales y sin las adecuadas medidas de seguridad, etc. Total, estamos tan escondidos que aquí seguro que no viene una inspección... Hasta que alguien caiga de un andamio. Con 3,00 m de altura ya se han matado varios...
8 – Porque generan una IMAGEN DE RETRASO SOCIAL Y CULTURAL.
El sistema se asemeja más al chabolismo que a la urbanización de lujo. Vamos, a la urbanización de lujo no se asemeja en nada. ¿Qué contarán los alemanes, ingleses, etc (reyes de la edificación ilegal) en sus respectivos países cuando van de visita en Navidad? “Spain? An afternoon snack of black people! (España? Una merienda de negros!)
9 – Afectan a INFRAESTRUCTURAS DE ÁMBITOS PROVINCIALES E INCLUSO REGIONALES.
¿No han desviado alguna carretera en su zona para evitar llevarse por delante a alguna vivienda ilegal? No se preocupe, ya ocurrirá. ¿Sabe que estos modificados suponen un alto coste en tiempo y recursos humanos y económicos? ¿Sabe quien paga y sufre todo eso?. Exacto! Nosotros, los que no tenemos las viviendas ilegales!!
10 – (Inserte su porqué aquí)
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