Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
ATENCIÓN: Lo que sigue es una exposición de los puntos que consideramos más importantes sobre el Decreto 2/2012 de 10 de enero y otras cuestiones relativas a las edificaciones construidas en suelo no urbanizable en Andalucía. Use esta información bajo su cuenta y riesgo. Los autores no nos hacemos responsables de la exactitud de lo aquí escrito ni del uso que pudiese darle cada cuál en particular y les recomendamos encarecidamente que, en caso de querer resolver la situación jurídica de alguna edificación en suelo no urbanizable afectada por este decreto u otra de nueva planta, solicite asesoramiento técnico y jurídico por especialistas en la materia, los cuáles habrán de considerar la situación y casuística del caso concreto.
Lo prometido es deuda y a continuación vamos a exponer algunas consideraciones sobre el Decreto 2/2012, a fin de reducir al mínimo posible los equívocos que han surgido a su alrededor. Intentaremos ser lo más claros posibles, pero tratándose de lo que se trata, es inevitable que se generen incertidumbres para quién no está habituado a cuestiones urbanísticas (se generan también entre los que si lo estamos) por lo que no duden en consultar a través de los comentarios, sus dudas concretas, que probablemente ayuden a otros en su misma situación.
Puesto que en la abrumadora mayoría de los casos se trata de edificaciones destinadas a viviendas, centraremos la atención en este uso. No obstante, estaremos encantados de contestar sus dudas referentes a otro tipo de edificaciones o usos.
En primer lugar es necesario indicar que el decreto solo afecta a edificaciones EXISTENTES, por lo que el régimen aplicable a las nuevas construcciones que quieran llevarse a cabo, no ha sido modificado, siendo el mismo que desde enero de 2003.
También puntualizar que no se trata de LEGALIZACIÓN de las edificaciones existentes; el concepto de legalización urbanística se produce cuándo se ha realizado una obra sin licencia o contraviniendo las condiciones de la misma, pero la edificación final cumple con la normativa urbanística que le es de aplicación. En estos casos, tras llevar a cabo el trámite oportuno y con la interposición de las sanciones correspondientes, la edificación puede quedar legalizada, teniendo a partir de ese momento los mismos derechos que cualquier otra.
Por ejemplo, supongamos una vivienda construida en suelo urbano y que cumple con la normativa aplicable para la parcela donde se ubica, pero para la que el promotor no solicitó licencia. El Ayuntamiento le abre expediente de disciplina y sancionador, impone una sanción e insta al promotor a su legalización, ya que tras la inspección municipal se comprueba que esto es posible. El promotor presenta un proyecto de legalización, paga la multa correspondiente y finamente obtiene la licencia de ocupación de la vivienda.
En el caso del suelo no urbanizable, desde la entrada en vigor de la LOUA allá por enero del 2003, el uso de vivienda ha de ser previamente autorizado mediante la tramitación y aprobación de un proyecto de actuación. Por tanto, de no existir dicho proyecto de forma previa a la construcción de la vivienda, o que el mismo no haya sido anulado posteriormente por sentencia judicial, el USO de vivienda no estará autorizado y por tanto la legalización urbanística no es posible. Incluso las viviendas construidas con licencia conforme a la legislación previa a la LOUA quedarán ahora en situación de fuera de ordenación.
No consideraremos siquiera el caso de que el proyecto de actuación esté aprobado pero la edificación se haya construido sin licencia, puesto que dudamos que exista un solo caso así en Andalucía.
Por tanto el decreto se refiere a regulación del régimen de las edificaciones y asentamientos y no a legalizaciones pues esta siempre dependería de la aprobación a posteriori de un proyecto de actuación.
En primer lugar, el decreto realiza una distinción entre las viviendas, en función de cómo se agrupan entre si. De esta forma, las viviendas podrán ser aisladas, pertenecer a asentamientos o estar incluidas en “Hábitat rural diseminado”. Dependiendo de su consideración en una de estas tres categorías, el trámite a seguir para el reconocimiento de su situación urbanística será diferente.
Para definir en que grupo se encuentra la edificación, el Ayuntamiento deberá delimitar a través del plan general o mediante un avance, los ámbitos que pudiesen constituir asentamientos urbanísticos o hábitat rural diseminado. Todas aquellas edificaciones que no estén incluidas en los primeros o en los segundos, serán consideradas aisladas. Hasta tanto esta delimitación no esté aprobada, bien vía PGOU o bien por el avance, el Ayuntamiento no podrá llevar a cabo el trámite de reconocimiento de la situación legal de las edificaciones existentes en suelo no urbanizable.
Para los asentamientos urbanísticos, una vez reconocidos por el plan general como suelo urbano no consolidado y fijadas sus determinaciones, habrán de llevar a cabo el desarrollo urbanístico completo, conforme a lo recogido al respecto en la LOUA.
Básicamente, con cargo a los propietarios, habrá de realizarse la urbanización del ámbito con la conexión a los servicios básicos, cesión de terrenos de equipamientos y áreas libres (con ciertas excepciones por el carácter original de los suelos) cesiones del 10% de aprovechamiento y VPO (también modulables) etc. En definitiva, lo que se hace para el desarrollo de cualquier suelo por vía legal, de cualquier urbanización residencial que hoy conozcamos. Lógicamente, todos estos costes están repercutidos en la vivienda final edificada.
En la práctica, que los propietarios lleven a cabo el desarrollo motu propio (sistema por compensación, habrán de solicitarlo los vecinos) poniéndose de acuerdo o con una mayoría suficiente es complicado y que el Ayuntamiento actúe por cooperación (iniciativa del consistorio con cargo, igualmente, a los propietarios) aún más, ya que esto es, como suele decirse, un tremendo berenjenal, que dudamos que mucho que el político de turno quiera afrontar para pasar su mandato lidiando con vecinos que se niegan a poner un duro.
En contrapartida, la finalización del procedimiento concluirá con la consideración de suelo urbano del ámbito y con la posibilidad de una legalización (si, con todas las letras) de la vivienda, que, en el peor de los casos, quedará en fuera de ordenación y la mayoría de las veces (porque la normativa se hará “ad hoc”) completamente legal, con las ventajas que ello conlleva.
Por tanto, a aquellos propietarios que finalmente queden incluidos en asentamientos urbanísticos y de verdad tengan intención y deseo de concluir con el procedimiento, les deseamos lo mejor porque el camino será largo y duro.
En los casos de hábitat rural diseminado, estamos hablando de aquellas agrupaciones de edificaciones que se generan en torno a una actividad agrícola o ganadera en suelo no urbanizable, con una cierta antigüedad. Para entendernos, son las cortijadas que todos conocemos.
La normativa para estos ámbitos es más flexible, con un régimen a medio camino entre el suelo no urbanizable y el urbano, por lo que imaginamos que muchos Ayuntamientos van a tratar de “colar” por aquí la regularización de agrupaciones de viviendas, aunque no esté nada claro que tengan un origen común vinculado a una explotación agropecuaria, aunque imaginamos que esto será vigilado por la Junta en la aprobación de los planes generales o de los avances. En cualquier caso, la problemática grave de viviendas en suelo no urbanizable no surge de la existencia de este tipo de ámbitos, por lo que no nos centraremos en ellos en demasía.
Por último, todas aquellas edificaciones no incluidas en asentamientos o hábitat rural diseminado serán consideradas aisladas, teniendo un tratamiento diferenciado. No vamos a considerar las viviendas construidas con licencia en base a la legislación previa a la LOUA ya que, en su mayor parte, van a quedar en situación de fuera de ordenación y podrán obtener licencia de ocupación, si han mantenido el uso y no han realizado obras de ampliación etc. Tampoco este grupo de viviendas es el que provoca la actual problemática de vivienda en suelo no urbanizable.
Por tanto vamos a considerar únicamente el caso mayoritario de viviendas construidas sin licencia (considerando también “sin licencia” cuándo la que se solicitó era para almacén agrícola de 50m2 y se ha llevado a cabo un chalet de 250m2 con tres plantas, garaje y piscina) y podrán encontrarse los siguientes casos:
- Es anterior a 1975.
- Está en suelo no protegido.
- Está en suelo protegido.
En el caso 1, si además no ha sufrido alteraciones sustanciales, es habitable (no se encuentra en situación legal de ruina urbanística) y mantiene el uso, podrá incluso obtener licencia de ocupación y ser consideradas como fuera de ordenación, permitiéndose obras de acondicionamiento y la contratación de ciertos servicios urbanísticos.
En el caso 2, será necesario saber si la infracción ha prescrito o no. Aquí hay que tener cuidado. Hasta el 28 de febrero de 2012, fecha de entrada en vigor de la Ley 2/2012 (no confundir con el Decreto 2/2012 que nos ocupa) que modifica a la LOUA, el plazo de prescripción de infracciones era de 4 años. Con esta modificación de la Ley se amplia hasta 6 años. Por tanto, si puede demostrarse que para el 28 de febrero de 2012 la edificación estaba ya prescrita por el plazo de 4 años, bien. Si no es así, el plazo que se aplicará desde la completa finalización de las obras es el de 6 años. Y aún así, esto estará sometido al criterio jurídico de quién en cada momento tenga que interpretarlo, por lo cuál es conveniente asegurarse antes, en la medida de lo posible. No olvidar que el plazo empieza a computar desde la completa terminación de los actos.
Si ha prescrito, podrá solicitarse al Ayuntamiento que declare la situación legal de asimilado a fuera de ordenación. Esta situación legal es inscribible en el Registro de la Propiedad y da cierta garantía al propietario sobre la situación jurídica de su propiedad, por ejemplo para demostrarla ante terceros para una posible venta.
En general, las viviendas declaradas como asimiladas solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
En cuánto a la contratación de servicios urbanísticos, en general, habrán de ser en “mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable”. Excepcionalmente podrá autorizarse conexión a redes si la compañía acredita la viabilidad de la acometida y no se induzca a la implantación de nuevas edificaciones.
Si no han prescrito, el Ayuntamiento puede todavía abrir expediente de disciplina urbanística, con las consecuencias que ello acarrea.
Las edificaciones que estén en suelo no protegido pero se encuentren ubicadas en ámbitos de parcelaciones urbanísticas (para entendernos, urbanizaciones ilegales) tampoco procede la declaración de asimilación, aunque aquí la cosa se complica aún más, si cabe.
Por último, si la edificación está en suelo protegido, no habrá prescrito la infracción por lo que el Ayuntamiento podrá iniciar el correspondiente expediente de restauración.
En estos casos, cabe estudiar la casuística de cuándo fue publicada la normativa que protege el suelo en cuestión. Un planeamiento no entra en vigor hasta su publicación INTEGRA. Es bastante común en nuestras queridas administraciones locales el haber publicado el acuerdo de aprobación, pero no el documento en si, o haberlo publicado con bastante retraso. Aquí toca comprobar si en el momento de publicación la edificación ya había prescrito y si en el planeamiento previo al que está en vigor, si existía, el suelo era o no protegido. ¡Un maremágnum!
Para la tramitación de la declaración de la situación urbanística de su edificación habrán de darse los siguientes pasos:
1 Comprobar que el Ayuntamiento ha aprobado el avance de planeamiento o el PGOU donde se delimitan los asentamientos. Según su consideración de perteneciente a asentamiento, perteneciente a hábitat rural diseminado o aislada procederá:
1a Si su edificación está en un asentamiento, rece a todos los santos. También hable con el resto de propietarios para tratar de tener una mayoría suficiente para iniciar el procedimiento, si se trata de compensación o instar al Ayuntamiento a que lo inicie, si se trata de cooperación. En cualquier caso, prepare el bolsillo.
1b Si su edificación está en un hábitat rural diseminado, el PGOU contemplará el régimen aplicable a su edificación y usted podrá actuar en consecuencia.
1c Si su edificación es aislada y usted está seguro que ha prescrito, deberá solicitar al Ayuntamiento su reconocimiento (si el Ayuntamiento no se lo ha requerido de oficio, cosa que dudamos) mediante solicitud acompañada de:
1 Identificación del inmueble afectado, indicando el número de finca registral, si lo tuviere y su localización geográfica mediante referencia catastral o mediante cartografía oficial georreferenciada.
2 Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba que se relacionan en el artículo 20.4.a del TR de la Ley del suelo aprobado por Real Decretolegislativo 2/2008, de 20 de junio.
3 Aptitud de la edificación terminada para el uso a que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.
4 Descripción de las obras necesarias e indispensables para dotar a la edificación de los servicios básicos necesarios para garantizar el mantenimiento del uso de forma autónoma y sostenible, o, en su caso, mediante el acceso a las redes.http://noticias.juridicas.com/external/disp.php?name=an-d2-2012
5 Cualquier documentación que el Ayuntamiento, dentro de sus compentencias, pudiese requerir.
Los titulares de edificaciones próximas entre si podrán proponer al Ayuntamiento soluciones coordinadas para la prestación de servicios, siempre de carácter autónomo y sostenible.
Como ya se ha indicado anteriormente, nos hemos centrado en el caso mayoritario que ha provocado el caos urbanístico que todos conocemos hoy día, de una forma genérica y a grandes rasgos. Pero la casuística es infinita y cada caso debe ser contemplado de forma individual y por profesionales especialistas en la materia, por lo que les recomendamos encarecidamente ponerse en manos de los mismos.
Finalmente una pequeña reflexión; algunos propietarios se quejan de que los costes de estos procesos son altos. Debe considerarse que la legalización sin más de ciertos ámbitos que han llegado a constituirse como verdaderas urbanizaciones, cargando además las obras de urbanización a todo el municipio, supondría una INJUSTICIA de gran magnitud para el resto de vecinos que si ha contribuido, bien directamente o bien repercutido en las viviendas legales que han adquirido, a un desarrollo urbanístico legal.
Y no solo en el pago de las obras de urbanización, sino también y no menos importante, en la cesión de parcelas para áreas libres y su ejecución material, en la cesión de parcelas para equipamientos (entendemos que las personas que viven en las viviendas “irregulares” se ponen enfermas y tienen hijos que van a colegios, edificios estos que se construyen en parcelas de equipamiento adquiridas gratuitamente por el Ayuntamiento en los procesos de urbanización legales) cesión del 10% de aprovechamiento para el municipio, reservas de suelo para VPO, etc., sin olvidar el pago de licencias urbanísticas de obra y ocupación, impuestos de construcciones, etc., que supone directamente unos ingresos municipales que repercuten en el beneficio de todos.
Por tanto, lo menos que los propietarios de estas edificaciones deben hacer es correr con los gastos que el resto ya hemos asumido y dar un barniz legal a una actuación ilegal que libremente han llevado a cabo, por mucho que se utilice como excusa la desidia de los gobernantes al respecto. El que roba es un ladrón, con independencia de hacía donde mire el policía.
Y no esgriman la excusa del pago del IBI, que todos lo pagamos desde el primer minuto.
